Publié le 20.04.2022 | Texte: Sven Sterken

A+295 Reimagining the Office

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Pour la réalisation d’un second immeuble de bureaux destiné au gouvernement flamand (outre l’immeuble Herman Teirlinck sur le site de Tour & Taxis), le choix s’est porté sur les tours vacantes du WTC près de la gare du Nord de Bruxelles. Ainsi, l’histoire se répète : déjà dans les années 1960, ce complexe devait permettre d’introduire subrepticement de la vie dans le quartier Nord, un peu comme un cheval de Troie. Cette fois cependant, le niveau d’ambition urbanistique, notamment sous l’impulsion du Vlaamse Bouwmeester et du Maître Architecte bruxellois, est bien plus élevé. La troisième fois sera-t-elle la bonne pour le quartier Nord ?

Héritage

À la suite de l’expiration de plusieurs contrats de location dans le quartier Nord, l’Agence de gestion des infrastructures du gouvernement flamand a décidé de concentrer les fonctionnaires dans trois immeubles : le bâtiment Conscience, le bâtiment Herman Teirlinck et un nouvel immeuble dans le quartier Nord. Sous l’impulsion du Vlaamse Bouwmeester, le niveau d’ambition a été relevé d’un cran : comment cette réorganisation financière et spatiale pouvait-elle aussi être synonyme de valeur ajoutée pour Bruxelles, et être un exemple en matière de durabilité ? Du coup, l’idée d’un nouvel immeuble de bureaux monofonctionnel dans le quartier Nord passait à la trappe. D’un point de vue urbanistique, ce modèle déclenche en effet un mécanisme pervers : les quartiers monofonctionnels favorisent notamment l’inoccupation des biens. L’architecture « jetable » typique, liée à la durée d’amortissement, a également dû être repensée : les nouveaux mots d’ordre étaient la circularité (tant pour la conception, la construction que pour l’usage), l’efficacité énergétique, la flexibilité, etc. Enfin, l’accent a également été mis sur les nouveaux modes de travail : axés sur les résultats, largement numériques et flexibles dans l’espace et dans le temps. Le bureau devait devenir un lieu où on travaille ensemble, dans des constellations en constante évolution. Tout cela a conduit au concept de « bâtiment mixte » avec un programme diversifié et multifonctionnel qui active le rez-de-chaussée et génère ainsi un caractère urbain.

Après un tour d’enchères, le choix s’est porté sur les tours du World Trade Center (WTC) (vacantes à l’époque). L’histoire se répétait : dans les années 1960, ce complexe devait secrètement insuffler une nouvelle vie dans le quartier Nord, un peu comme un cheval de Troie 1. Dans le cadre d’une politique de modernisation radicale, le Groupe Structures avait notamment prévu d’y créer un quartier d’affaires moderne. Le WTC de Charly De Pauw (initialement prévu ailleurs) était censé servir de volant politique et commercial, mais la crise pétrolière de 1973 a fait avorter le projet : la WTC 1 est devenu une banale tour de bureaux, et le gouvernement (fédéral) est venu à la rescousse en offrant un contrat de location à long terme pour les WTC 2 et 3 (la WTC 4 n’a jamais été construite ; et quatre autres tours ont été édifiées vingt ans plus tard).

Finalement, le quartier Nord est timidement devenu vivant dans les années 1990, lorsque le gouvernement flamand qui venait de voir le jour décida d’y regrouper ses bureaux. Une fois de plus, un gouvernement couvrait le risque du promoteur, tandis qu’un groupe restreint de cabinets d’architectes (Jaspers-Eyers et l’Atelier de Genval en tête) livrait des immeubles de bureaux génériques à la chaîne. L’impact fut désastreux, et le remède tient du comique : on tenta en vain de donner un peu de prestige au boulevard du Roi Albert II en y plantant quelques arbres et quelques œuvres d’art. Trente ans plus tard, ces immeubles de bureaux sont littéralement (fiscalement) amortis ; le gouvernement flamand les efface aussi sur le plan typologique, conscient qu’il a quelque chose à rattraper dans le quartier Nord.

Zin

Avec 110.000 m2, c’est une des plus importantes opérations immobilières bruxelloises de ces dernières années. Des tours, il ne reste que la structure du socle et les noyaux des ascenseurs ; entre les deux se trouve un nouveau volume avec 14 étages de double hauteur, flanqué de deux tours plus petites, où la hauteur sous plafond d’origine est conservée. Comme les dalles du nouveau volume se prolongent un étage sur deux dans un « espace d’expansion » de double hauteur, la mixité des fonctions est réellement prise au pied de la lettre : les étages intermédiaires abritent notamment des appartements et un hôtel. La structure de base du bâtiment est conçue pour rester identique, mais, à l’exception des planchers structuraux et de la façade, tous les composants doivent être facilement démontables afin de garantir une flexibilité maximale. L’objectif est de réaliser 75.000 m2 de bureaux dans la partie qui sera baptisée « immeuble Marie-Élisabeth Belpaire », ce qui signifie qu’il n’y a de la place que pour 2.400 des 4.750 fonctionnaires concernés. La tour située sur le boulevard du Roi Albert II abritera 240 chambres d’hôtel et 127 appartements de location dans la tour côté parc Maximilien. Avec 13 % de la superficie, la part des logements reste donc assez faible, et par conséquent vulnérable. Le concept « neutre » du bâtiment comporte le risque que la fonction bureau (la plus rentable) prévale à terme.

Outre des éléments comme les protections solaires avec cellules photovoltaïques, les systèmes de géothermie et une application spéciale pour rationaliser la consommation d’énergie individuelle, la circularité joue un rôle central, tant dans la construction que dans l’utilisation. Une partie importante de la masse constructive a été récupérée grâce au réemploi des sous-sols, des noyaux et des fondations, tandis qu’un inventaire minutieux des matériaux de démolition a permis, par exemple, de récupérer partiellement l’isolation acoustique pour une école bruxelloise. Tous les nouveaux matériaux (les vitrages et châssis en aluminium, les structures portantes des planchers, les nouveaux sols ainsi que les murs, les enduits et les revêtements de sol) devraient être certifiés C2C (cradle-to-cradle), tandis que des granulats recyclés sont utilisés pour le béton. S’il se confirme que 97 % des nouveaux matériaux satisfont à cette norme et que 30.000 tonnes de matériaux de démolition sont réutilisées dans le nouveau béton, une réalisation de cette ampleur aura non seulement une considérable valeur d’exemple, mais également un impact réel. De plus, la biomasse des déchets biodégradables sera utilisée pour produire de l’énergie, et plus de la moitié des eaux usées sera récupérée. Selon le référentiel de durabilité GRO du gouvernement flamand, le bâtiment obtient un résultat « excellent » ; avec un indice E de 15, il serait même le plus durable de tous les bâtiments des pouvoirs publics flamands. De plus, l’ensemble de l’opération induit également des gains considérables en efficience : la centralisation des différentes entités et services dans un même bâtiment se traduit par des économies de coûts d’environ 8 millions d’euros par an par rapport à la situation actuelle.

Mais plus encore que dans ces aspects techniques et financiers, la valeur ajoutée potentielle de ce projet réside dans ses ambitions urbanistiques : la combinaison prévue de travail, logement et loisirs conduit, par exemple, à différentes zones d’accès (différentes « adresses ») dans le socle, tandis que la grande serre du rez-de-chaussée serait accessible au public. Une telle densité programmatique peut en effet avoir un impact structurant sur l’environnement. Zin a déjà été récompensé pour cela en 2019 par be.exemplary (une initiative du gouvernement bruxellois qui récompense les projets durables) en tant que « programme enthousiasmant pour un retour vers un vrai projet cosmopolite à Bruxelles »2.

[…]

1 La métaphore du cheval de Troie a déjà été utilisée par l’auteur dans un article présenté au congrès du European Architectural History Network (EAHN) à Tallin en 2018 (voir https://www.eahn2018conference.ee/), et par Roeland Dudal dans « A glass Trojan Horse », A+, n° 278 (numéro spécial sur Bruxelles), juillet 2019, pp. 85–89.

2 beexemplary.brussels/zin/

En collaboration avec Team Vlaams Bouwmeester

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Architect 51N4E – Jaspers-Eyers – l’AUC
Website 51N4E.com, laucparis.com, jaspers-eyers.be
Project name Zin
Location Brussels

Programme Mixed use: apartments, offices, hotel, retail, sports infrastructure, public (green) space, etc.
Procedure Competition launched in collaboration with the Flemish Government Architect
Client Befimmo

Landscape architect Plant en Houtgoed
Structural engineering Bureau Greisch
Service engineering VK Engineering
Building physics VS-a (façade)
Acoustics De Fonseca
Sustainability Drees & Sommer

Completion 2023
Total floor area 115,000 m2
Budget N/a

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