A+ Hoe kan een nieuwe ontwikkeling voor een oplossing zorgen?

Agwa – STW Een nieuwe ontwikkeling biedt verschillende mogelijkheden. Het gebouw zou een coöperatieve kunnen worden waarin bewoners aandelen zouden kunnen kopen na de verkoop van hun eigen woning. Via een samenwerking met Wooncoop zou hiervoor ook plaats komen voor 7 à 8 procent financieel kwetsbare profielen. Een andere mogelijkheid is het Community Land Trust model waarbij de Stad Gent eigenaar wordt van de grond en de bewoners alleen de woningen zelf kopen.

A+ Wat zijn de mogelijkheden voor het gebouw zelf, onafhankelijk van een nieuwe ontwikkeling?

Agwa – STW De Stad Gent, de coöperatieve of een andere partner zou de woningen kunnen opkopen en ze vervolgens verhuren als sociale woningen via een sociaal verhuurkantoor. Je kunt het gebouw ook als een verticale verkaveling beschouwen, waarbij je de gemeenschappelijke delen zoals de kernen, maar ook de daken, de stookplaats en de gevels gaat onteigenen. Deze worden dan eigendom van de Stad Gent die hierop de nodige werken uitvoert.

We bekijken ook andere instrumenten zoals de bestaande energiesubsidies, maar ook microkredieten, of het principe van ‘Gent Knapt Op’ die bulletleningen verschaft om de energietransitie te financieren. Die leningen, tot een plafond van 35.000 euro, betaal je in één keer terug, op het moment van verkoop of bij de erfenis na overlijden van de eigenaar. Het zijn stuk voor stuk complexe financiële modellen, en een eerste uitdaging is de juiste informatie geven en het begeleiden van de bewoners. De allesomvattende vraag hierbij blijft hoe je de bijna onvermijdelijk gentrificatie kunt tegengaan.

A+ Waarom is gentrificatie onvermijdelijk?

Agwa – STW De bewoners zijn, op enkele uitzondering na, allemaal eigenaar van hun woning. Je kan ze niet dwingen hun woning te verkopen, of hen een specifieke renovatie, koper of prijs opleggen. Bij een verkoop in functie van een coöperatief model wordt onder de marktprijs verkocht. In ruil krijg je hiervoor aandelen en kapitaal – de berekeningen zijn nu lopende – maar moet je toch nog huur betalen. In een evenwichtig Wooncoop model is maar plek voor maximum 8% financieel kwetsbare bewoners, terwijl bijna alle eigenaars in dat profiel passen. Het is onvermijdelijk dat een aantal bewoners hun appartement toch zullen moeten verkopen. Deze komen dan deels in handen van de middenklasse. Het resultaat wordt wellicht een mix van alle bovengenoemde systemen, wat ook een bepaalde diversiteit mogelijk zal maken.

A+ Wat is de conclusie en wat zijn de volgende stappen?

Agwa – STW De studie met alle verschillende mogelijkheden wordt voorgelegd aan de Stad Gent en aan het Stedenbeleid Vlaanderen. Gezien het hoge pilootprojectgehalte van het voorstel, stellen we voor om een projectsubsidie aan te vragen bij Europa om de volgende stappen te zetten: het architecturaal project uitwerken, de buren rond de tafel krijgen om grondruil te bespreken, de coöperatieve in detail uitwerken, enz. Vanuit de studie formuleren we ook een aantal adviezen naar de verschillende beleidsniveaus (VME, Stad, Vlaanderen, Europa, …) toe op verschillende vlakken. Dat gaat van subsidies tot statuten van VME’s en van energie tot buurtwerking. Op deze manier kan ons onderzoek toegepast worden op soortgelijke gebouwen in andere steden. Alleen al in Vlaanderen zijn er heel wat te vinden. Een speerpunt in deze adviezen is het aanstellen van drie profielen: een technisch werker, een sociaal werker en een crisismanager, die samen de complexiteit zulke projecten op een participatieve wijze kunnen aangaan. Het is namelijk duidelijk dat een Raad van Bestuur en een syndicus niet de tijd, de capaciteit of de bevoegdheid hebben om zulke gebouwen op een inclusieve wijze te laten evolueren.

A+ Hoe verwezenlijk je dat groter betaalbaar huuraanbod precies?

Sogent In elk van onze woonprojecten streven we naar een gezonde mix van koopwoningen, sociale huurwoningen en budgethuurwoningen – dat is belangrijk om het project, ook financieel, te doen slagen. We mikken op een samenstelling van 60 procent conventionele, marktconforme woningen, 20 procent sociale woningen en 20 procent budgetwoningen.

Tien jaar geleden al (in 2013) werd onze dochterorganisatie Huuringent opgericht: een stedelijk verhuurkantoor dat private woningen voor een eerlijke prijs doorverhuurt aan personen met een bescheiden inkomen. Huuringent neemt de rol van betaalbare verhuurder op in toekomstige woonprojecten van Sogent. Het project Kaai 24 aan de Voorhaven op de Muide, naar een ontwerp van Dierendonckblancke en Lust architecten, is een goed voorbeeld. We realiseren er een woonproject van 72 energiezuinige appartementen rond een gemeenschappelijke binnentuin. Er worden 27 appartementen te koop aangeboden en 20 appartementen zullen door een sociale huisvestigingsmaatschappij verhuurd worden. De overige 25 appartementen worden als budgethuurwoning op de markt gebracht door het stedelijk verhuurkantoor.

Voor het welslagen van een kwalitatief woonproject met een bepaald percentage budgethuurwoningen, is het van kapitaal belang dat de projectontwikkelaar van in het prille begin overtuigd is en zijn businessmodel hieraan aanpast. Een geslaagd voorbeeld daarvan is de ontwikkeling van het nieuwe S-vormige gebouw op het Koningin Mathildeplein, aan de zuidzijde van het station Gent-Sint-Pieters, een realisatie van 360 architecten. Sogent sloot hiervoor een samenwerkingsovereenkomst af met de private partner Acasa Group. In het gebouw komen 63 budgethuurwoningen die allemaal beschikken over een inpandig terras. Er zal ook een collectieve binnentuin zijn, een dakterras en een tuinpaviljoen met een keuken waar bewoners kunnen samenkomen of een privé-activiteit organiseren. De woningen worden door Huuringent op de markt gebracht tegen vooraf vastgelegde huurprijzen.

Het is noodzakelijk om én het huren op te waarderen én het huuraanbod te verbeteren en betaalbaar te maken. Om de paradigmashift van koop naar huur te verwezenlijken, is het van groot belang dat iedereen mee is in het verhaal: de overheden, de projectontwikkelaars, de verhuurmaatschappijen, de private eigenaars en natuurlijk ook de eigenlijke toekomstige bewoners. Er is een geleidelijke verandering nodig in het denken over wonen en kopen; noem het een mentaliteitswijziging, een generatiewissel, of een ander soort systeemdenken. Dat gaat traag. De huidige laagconjunctuur blaast ons niet bepaald veel wind in de zeilen, wel integendeel. Maar we geloven hard in de inclusieve stad, en we zijn ervan overtuigd dat daarvoor onder meer een betaalbaar huuraanbod noodzakelijk is. We zitten in een pionierende fase, we tasten af wat werkt en wat niet, we leren en schaven bij. Een paradigmashift verwezenlijk je niet op een dag; er is geen revolutie, maar een voortdurende evolutie voor nodig.

A+ Gaat het jullie dan over combinaties van individuele en gedeelde ruimtes, die buurten versterken? Over buurtvormende architectuur?

51N4E-Cast Ja, in het Frans is daar een mooi woord voor: le voisinage. Wij zijn ontwerpers en denken dus ruimtelijk. We zoeken naar een architecturaal alfabet om ontmoetingen, relaties en collectiviteit te bevorderen. Dan gaat het bijvoorbeeld over een gedeelde tuin of terras, over een brede trap, een overmaatse passerelle of een open inkompartij die als buitenkamer kan worden gebruikt. Plekken waar toevallige ontmoetingen kunnen plaatsvinden of gewone, alledaagse dingen samen gedaan kunnen worden. Maar het gaat bijvoorbeeld ook over grote raampartijen, waardoor er visueel contact is tussen de bewoners en hun omgeving.

A+ Dat lijkt me niet alleen belangrijk voor sociale woningbouw.

51N4E-Cast Zeker niet, maar wel in het bijzonder. Want door de gedeelde ruimtes geef je kwetsbare bewoners niet alleen meer ruimte dan ze normaal zouden kunnen betalen, maar ook de kans zich te integreren in een buurt, zich een plek eigen te maken samen met anderen, om een gemeenschap te vormen. Uit onderzoek van socioloog Dirk Geldof (Universiteit Antwerpen) blijkt dat er momenteel in wijken met meer diversiteit en lagere inkomens veel minder groen is. [1] Er zijn minder privétuinen en parken. Dat is heel problematisch, omdat er meer gezinnen wonen met kinderen. Juist zij komen in de minst groene buurten van onze samenleving terecht. Er is dus een nieuwe dynamiek nodig, die de ruimte herverdeelt en waar plaats is voor groen en ontmoeting.

Om een veerkrachtige buurt te maken, waarin oude met nieuwe bewoners samenleven, en elkaar niet alleen accepteren maar ook omarmen, is er een mix van mensen nodig. Anders krijg je segregatie en gettovorming, met aan de ene kant van het spectrum de Vlaamse villawijk en aan de andere kant de hoofdstedelijke sociale buitenwijk. Het is onze ambitie om met onze architectuur mensen samen te brengen en te mengen, oude en nieuwe bewoners, met verschillende identiteiten en achtergronden, en op verschillende sporten van de inkomensladder. We zoeken naar een model voor de ‘verdichte, dorpse woonkern’. En daarvoor zijn die gedeelde ruimtes zo belangrijk: ze vormen een mechanisme om sociale bewoners te onthalen in de buurt.

A+ Zijn er ook limieten aan collectiviteit?

51N4E-Cast Het gaat ons eigenlijk niet zozeer om formele vormen van collectief wonen. Het is ons meer te doen om robuuste woonmodellen waarin gedeelde ruimtes een belangrijke rol spelen; plekken voor informele momenten van samenzijn op basis van concrete, alledaagse ervaringen. Dat is net iets anders. Want natuurlijk zijn er grenzen aan collectiviteit. Om antropologe Ruth Soenen te citeren, met wie we onder meer samenwerken voor de wijkstructuurschets Moscou-Vogelhoek in Gent: gemeenschap mag geen sociale verplichting vormen. [2] Te veel ‘togetherness’ kan het samenleven kapotmaken. Het gaat dus vooral om een ambivalente versie van gemeenschap, waar naast connectie ook disconnectie mogelijk is. Over een subtiel samenspel van ontmoeten én vermijden. Daarom zijn gradaties noodzakelijk in het delen van ruimte binnen eenzelfde project. Geen geslaagde gedeelde ruimte zonder voldoende semipublieke en volledig private ruimte.

A+ Jullie koppelen betaalbaarheid niet alleen aan collectiviteit, maar ook aan aanpasbaarheid en verdichting. [3] Kun je dat uitleggen aan de hand van enkele sociale projecten waaraan jullie werken?

Cast Slimme, aanpasbare modellen kunnen bestaande wijken transformeren tot aantrekkelijke woonplekken en zo een antwoord bieden op veranderende gezinssamenstellingen. Tegelijk bieden collectieve, robuuste woonomgevingen kansen om de beperkte open ruimte die er is te vrijwaren en de natuurlijke draagkracht ervan te laten groeien. Door te verdichten blijft meer ruimte over voor groen: een gedeelde tuin of een speelbos, een volkstuin of een fietsenstalling voor de buurt. Dus ja, verdichting en aanpasbaarheid, collectiviteit en inclusie, vergroening en ecologie gaan samen. Ze zijn deel van eenzelfde geheel, waarin het ontwerpen van gedeelde, open ruimte cruciaal is.

Omdat er voor sociale huisvesting beperkte bouwbudgetten zijn, moet je als ontwerper vooral focussen op wat essentieel is voor het bevorderen van betrokkenheid. We kiezen vaak voor kleine ingrepen met een grote impact, zo eenvoudig en kwalitatief mogelijk. Zo ook in ons project voor de Brusselse tuinwijk Homborch, gebouwd door de Ukkelse coöperatie voor goedkope woningbouw in 1930. De tuinwijk telt 120 bestaande woningen – kleine, witte huisjes langs kasseistraatjes – gebouwd op een plateau met een unieke topografie. In opdracht van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) realiseren we er 90 bijkomende betaalbare wooneenheden (sociaal en middenklasse). We voorzien het merendeel ervan van een ruime buitentrap en leefruimtes met grote ramen en verschillende zichten.

Ons hoofddoel is om de landschappelijk kwaliteit van de tuinwijk te herdenken, zodat ze meerdere rollen tegelijk kan vervullen. Daarom moeten we heel erg inzetten op het verdichten van woonpolen en op nieuwe manieren om de wijk te doorkruisen. We maken daarvoor gebruik van de topografie van het landschap. Het monotone graslandschap verdwijnt en we creëren verschillende soorten groene ontmoetingsplekken in de plaats: soms wild dan weer aangelegd, soms moestuin dan weer sportveld, soms volledig publiekelijk dan weer wat verscholen en privaat. We werken nauw samen met sociologen en landschapsarchitecten (Coloco); het gaat ons immers om het scheppen van ‘een gedeeld landschap’ dat instaat voor het vormen van een Homborch-gemeenschap.

In de Peterboswijk in Anderlecht – ook wel ‘de gevaarlijkste wijk van het land’ genoemd omwille van de drugsproblematiek – zijn we momenteel samen met Lacaton & Vassal een woontoren met 81 sociale appartementen aan het renoveren. In dit soort projecten waar het budget beperkt is, is het superbelangrijk dat je weloverwogen beslissingen neemt: wat renoveer je wel, en wat niet? We zetten hier enerzijds in op het toevoegen van een structuur aan beide langsgevels zodat elk appartement een wintertuin krijgt, en anderzijds op het investeren in gedeelde, semipublieke ruimtes in de plint die een relatie aangaan met de straat en het maaiveld. Het project verbetert dus niet alleen de kwaliteit van de wooneenheden, maar maakt ruimte voor collectieve, sociale verankering in de wijk.

Ook in ons masterplan voor de sociale woonwijk Groothuis in Verrebroek vormt de renovatie van de woningen de aanleiding om het onbebouwde woonuitbreidingsgebied te vrijwaren van verhardingen. We verhogen tegelijk de densiteit van de wijk en zetten in op zachte mobiliteit, waardoor een autostraat tot leefstraat wordt omgevormd. Zulke leefstraten maken dat de bewoners zich de wijk eigen kunnen maken; ze zorgen voor ontmoeting en interactie, typerend voor de dorpse densiteit. Het omliggende polderlandschap houden we open en ontwikkelen we tot een natuurlijke, productieve en biodiverse biotoop, toegankelijk voor de bewoners van de wijk en omliggende buurten.

A+ Jullie samenwerking met antropologen, sociologen, ecologen en landschapsarchitecten is opvallend. Die multidisciplinaire aanpak lijkt noodzakelijk voor de maatschappelijke, zorgende houding in de manier waarop jullie architectuur maken.

51N4E-Cast We spreken zelf niet van inter- of multidisciplinariteit, maar van integratieve stedenbouw en architectuur. Dat betekent dat we verschillende expertises combineren zodat deze elkaar aanvullen en een geheel gaan vormen. Samen met Acte, een andere studio binnen 51N4E die meer focust op stedenbouw en de incrementele transformatie van een stad of stadsdeel, verbreden we onze ruimtelijke kennis met een sociale expertise. Want architectuur gaat tenslotte over het zich toe-eigenen van ruimte. Het gaat over keuzes van bewoners en gebruikers om hier wel en daar geen tijd door te brengen, of het nu gaat om een gedeelde of private ruimte. Kunnen we patronen herkennen in de toe-eigening? Waar begint en eindigt de strikt private wooncirkel? Waar zien we opportuniteiten voor verbinding, voor samenhorigheid?

Als integratieve ontwerpers gaat het ons om het scheppen van een kwalitatieve ruimte voor die alledaagse gewoontes en ervaringen, het creëren van een kader dat aanpasbaar en flexibel blijft zodat er zich ook nieuwe mogelijkheden en omstandigheden kunnen voordoen. Wanneer je als architect een ruimtelijke ingreep doet, ben je voor lange tijd verantwoordelijk voor wat er zich wel of niet kan afspelen. Voor ons is die integratieve attitude ook iets inclusiefs, en dus ja, iets fundamenteel zorgzaams.

Met dank ook aan Roxane Le Grelle voor het gesprek voorafgaand aan deze tekst.

[1] Dirk Geldof, Atlas Superdiversiteit Vlaanderen: ‘Betaalbare woningen in de stad zijn cruciaal, maar nieuwe bewoners hebben niet alleen nood aan betaalbaarheid, ze hebben ook sociale noden. Ze hebben nood aan speel-, sport en ontmoetingsruimtes, nieuwe types winkels en extra capaciteit voor scholen en gebedsplaatsen.’

[2] Ruth Soenen, ‘Cohousing without community?’, in: A+280 Special Edition: Collective Housing, October/November 2019

[3] Transformative Densification: 51n4e.com/programs/transformative-densification

A+ Hoe ziet dat alternatieve woonmodel eruit?

KL Op vraag van burgers kopen wij panden of gronden, we plannen en begeleiden de renovatie of bouw van het woonproject, en beheren het goed tijdens de bewoning – wat de bewoners zelf ‘ontzorgt’. Dat realiseren we met de financiële inbreng van verschillende mogelijke geldbronnen: ten eerste van de bewoners-coöperanten zelf, die aandelen kopen van de coöperatie. Hoe groter de kapitaalinbreng, hoe voordeliger de huurvoorwaarden worden. Als bewoner bepaal je zelf je maandlast, afhankelijk van je financiële situatie. Dit stelt je ook in staat om in de loop van je wooncarrière meer of minder kapitaal te sparen. Ook familie en vrienden (de achterban) of andere niet-bewoners kunnen een kapitaalsinbreng doen. Dan investeer je als ‘ethisch of impact gedreven belegger’ in aandelen van de coöperatie, en help je een lokaal woonproject te realiseren met een beoogd rendement van 2 procent per jaar. En wil je geen coöperant worden maar wil je wel investeren, dan kun je vanaf 5.000 euro een bedrag lenen aan Wooncoop met een rendement van 2 of 3 procent, afhankelijk van de duur van je lening.

A+ Maar het gaat om meer dan alleen een financieel model? Wooncoop staat voor ethisch investeren en sociaal ondernemen, waarin ecologie en duurzaamheid, samenleven en collectiviteit vooropstaan.

KL Ja, we willen niet alleen problemen in de huizenmarkt oplossen, maar zodoende ook een bredere sociale impact genereren. Omdat je samen met anderen eigenaar bent van een onderneming en die geheel democratisch bestuurd en gecontroleerd wordt, kom je al snel los van elk individualistisch, lineair en monetair streven, en draag je inherent bovengenoemde waarden hoog in het vaandel. Persoonlijk rendement buigt om in maatschappelijke winst. Daarom hebben we het bij Wooncoop niet zozeer over ‘betaalbaar wonen’ – ook al kan een groeiend percentage van onze bewoners kwalitatief wonen met een beperkter inkomen – maar over ‘duurzaam en eerlijk wonen’.

A+ Wat is het verschil precies tussen betaalbaar en eerlijk wonen?

KL ‘Betaalbaar’ is een subjectief woord: wat voor de ene persoon betaalbaar is, kan voor de andere onbetaalbaar zijn. Daarom focussen we bij Wooncoop op ‘wonen tegen een eerlijke prijs’. Het is die eerlijkheid die ervoor zorgt dat wonen bij Wooncoop betaalbaarder wordt. Om dit te bereiken, ontwikkelden we enkele ‘slimme systemen’. Het eerste en belangrijkste is: als je bij Wooncoop woont, huur je bij jezelf tegen de werkelijke kostprijs. Alleen de kosten van het gebouw en het beheer ervan worden in rekening gebracht – niet meer, niet minder. Er wordt nergens van twee walletjes gegeten, en we halen het wonen volledig uit elke vorm van speculatie, de hoofdreden waarom regulier wonen zo ontzettend duur is geworden.

Een ander systeem waarmee we wonen meer betaalbaar maken, is het evalueren van de kapitaalnood in groep in plaats van per persoon. Wanneer je een lening afsluit om een eigen huis te kopen, verwacht de bank dat je een deel van het kapitaal zelf inbrengt. Bij Wooncoop starten we ook alleen een project op wanneer de toekomstige bewoners en hun achterban een derde van het kapitaal kunnen bijeenbrengen, maar het grote verschil is hier dat we de inbreng berekenen over alle bewoners van het woonproject, en niet per persoon. Met dit solidariteitsmechanisme helpen mensen die meer kapitaal kunnen inbrengen andere personen met minder.

Door kapitaal te delen en te wonen tegen een werkelijke kostprijs, dankzij korting door achterban en via aandeelhouders die rendement afstaan, doen we ook samen aan een vorm van ‘preventie’. Want de nood aan betaalbaarder wonen groeit bij een groot deel van de Vlaamse middenklasse. Het eerlijk, inclusief en solidair model van Wooncoop kan er op langere termijn actief voor zorgen dat de wachtlijst voor sociale huisvesting trager toeneemt, misschien zelfs krimpt.

A+ Heeft dit nieuwe woonmodel ook impact op de architectuur en typologie van ons wonen?

KL Zeker. In alle opzichten is Wooncoop pionierend. Van het coöperatieve woonmodel zijn natuurlijk voorbeelden te vinden in het buitenland, zoals in Oostenrijk, Zwitserland en Zweden. Maar die kunnen we niet zomaar kopiëren; we moeten alles omdenken, rekening houdend met onze eigen typische, historisch gegroeide wooncultuur. De buitenlandse voorbeelden leerden ons wel veel over de architectuur en typologie van collectief of deelwonen: de verhouding tussen collectieve en private ruimtes, hoe je technieken centraliseert, welke duurzame materialen je best hanteert (want je woont er levenslang), en hoe je looplijnen organiseert. We hebben een pool aangelegd van architecten die dit progressieve woonidee mee willen vormgeven en die inzetten op kwalitatieve architectuur die mensen met elkaar verbindt. Op dit moment zijn er 26 projecten van Wooncoop lopende, waarvan 16 in opbouw. Zo zijn er De Drukkerij (Havana) in Gent, Moosherk in Hasselt (ectv) en De Wasserij in Antwerpen (Stramien).

A+ Hoe schat je de langetermijneffecten van dit nieuwe woonmodel in?

KL We kunnen op dit moment nog niet uit eigen ervaring zeggen wat de impact op lange termijn zal zijn. Maar als we kijken naar voorbeelden uit het buitenland, zien we dat coöperaties hun woningen tot 20 procent onder de marktprijs kunnen aanbieden. Het coöperatief wonen vergt een progressief denken, niet alleen van de bewoners en de architecten, maar ook van de overheid, het bankwezen, de ontwikkelaars en leveranciers. Omdat het met bestaande systeemlogica’s breekt, is het een erg traag proces en een werk van lange adem. We gaan stap voor stap. Ons motto is: morgen doen we nog beter dan gisteren.

A+ Jullie zetten in op eigenaarschap en niet op de huurmarkt. Waarom precies? En voor wie zijn CLT-woningen?

Geert De Pauw Onze woningen zijn voor de laagste inkomensklassen, voor mensen die recht hebben op een sociale woning. We werken met een aanmeldingssysteem en wachtlijsten. De verkoopprijs is afhankelijk van het inkomen van de koper. We zorgen ervoor dat de maandelijkse afbetaling niet hoger is dan een derde van het inkomen van de koper.

We zetten in op koopwoningen omdat we geloven dat eigenaarschap tal van voordelen heeft. Een eigen woning betekent woonzekerheid, kapitaalopbouw, onafhankelijkheid en ook een nalatenschap voor je kinderen, waardoor je uit de spiraal van generatiearmoede kunt stappen. Wij geloven dat ons systeem een goede aanvulling is van de sociale huurwoningen die voorzien worden door de overheid.

A+ Eigenaarschap kost ook geld. Hoe gaan de eigenaars om met de kosten voor onderhoud en renovatie?

Geert De Pauw We proberen de kopers zo veel mogelijk te begeleiden in hun statuut van eigenaar; we geven opleidingen rond mede-eigendom, sparen, huishoudbudgetten enzovoort. We hebben ook een recht op toezicht. Bij duidelijke verwaarlozing van een woning kan CLT tussenkomen. Grote renovatiewerken hebben zich nog niet voorgedaan in onze gebouwen aangezien deze nog niet zo lang geleden gerealiseerd zijn, maar we weten uit studies van het Champlain Housing Trust in Burlington, het Amerikaanse model waarop onze CLT gebaseerd is, hoe we dit kunnen aanpakken, zodat de betaalbaarheid gegarandeerd blijft.

A+ Honderdtwintig woningen in tien jaar tijd voor een stad als Brussel blijft een druppel op een hete plaat. Hoe zien jullie de toekomst?

Geert De Pauw We blijvend het overheersend eigenaarsmodel in vraag stellen, maar om hierop echt impact te hebben is het belangrijk om te groeien. We willen in de toekomst grotere projecten bouwen, met meer wooneenheden, zodat we ook nog goedkoper kunnen bouwen. We willen ook meer inzetten op renovaties en minder op nieuwbouw, gezien de realiteit van de Brusselse context. We kijken hoe we hiervoor bijvoorbeeld panden kunnen kopen van de gemeente in het kader van een wijkcontract.

Voorts willen we blijven onderzoeken hoe we bestaande woningen uit de markt kunnen halen en leegstand kunnen aanpakken. We werken ook samen met het project Renolution van Leefmilieu Brussel, waarbij de grond onder de woningen van mensen die de nodige energetische renovatie niet kunnen betalen, verkocht wordt aan CLT en via een aanvullende premie de werken toch uitgevoerd kunnen worden.

A+ Jullie realiseerden vorig jaar Calico, een atypisch project. Wat houdt dit precies in?

Geert De Pauw Calico is de afkorting van Care and Living in Community. Het is een atypisch project omdat het een collectief initiatief was van verschillende organisaties die allen op hun manier een andere, meer betrokken manier van samenleven willen ondersteunen. Dat vertaalt zich ook in het programma waar naast een tiental klassieke CLT-woningen ook nog coöperatieve woningen, tien huurwoningen voor kwetsbare vrouwen, een geboortehuis waar je in alle veiligheid buiten een ziekenhuis kunt bevallen en een sterfhuis en woningen voor daklozen zijn gerealiseerd. Alle programma’s delen een gemeenschappelijke tuin, er is een ontmoetingsruimte voor mensen met mentale problemen en er is extra aandacht voor de intergenerationele mix.

Het gebouw zelf was, toen we het kochten, al gepland en vergund maar nog niet gebouwd. Het werd gerealiseerd op grond van CLT en is nu in gebruik. We stimuleren initiatieven voor sociale cohesie zoals een buurtkeuken met onverkochte producten uit de supermarkt, een huiswerkklasje op woensdag en via Housing First de begeleiding van daklozen voor hun herintegratie in de maatschappij.

We geloven dat de toegankelijkheid tot een systeem van ‘wonen onder je spaarboek’ belangrijk is omdat het de afhankelijkheid van subsidies en steun kan verminderen en burgers dus meer verzelfstandigt. In die zin is dat een wervend verhaal. Het is bovendien de visie geweest waar vorige generaties op inzetten en dat veel welstand creëerde in het verleden. Belangrijk is wel dat deze woningen kwalitatief zijn en lange tijd kunnen meegaan. Wij zijn van oordeel dat we dit soort ‘degelijke’ gebouwen maken.

Er bestaan uiteraard vandaag al betaalbare koopwoningen, maar deze scoren vaak slecht op energetisch vlak en liggen meestal in gemeenten zonder goede aansluiting met het openbaar vervoer en met een lage werkgelegenheid. Indirect zijn die woningen dus heel duur, omdat je veel betaalt aan mobiliteit en energie. Voorts zorgt die versnipperde ruimtelijke ordening ervoor dat open ruimte schaars is en de maatschappelijke kost van het wonen stijgt. Daarom moeten we in het economisch kerngebied bouwen. We moeten nadenken over hoe we dit metropolitaans gebied willen doen werken, hyperconnectief, met een goed functionerend openbaar vervoer. Stadsverbreding op de juiste locatie mag geen taboe zijn, maar kan misschien juist de hefboom zijn naar meer open ruimte, plek voor landbouw, natuur en water.

Het is belangrijk te duiden dat metropolitaan geen hyperstedelijkheid is, maar eerder slaat op een soort stedelijk plangebied waar plaats is voor alle vormen van wonen. Het metropolitane richt zich op efficiënte organisatie van infrastructuur en openbaar vervoer, gebaseerd op een goede stedenbouwkundige visie.

A+ Wat zijn de obstakels bij de bouw van betaalbare koopwoningen in dit metropolitaan gebied?

Stefan Paeleman Vaak denkt men dat goedkoop bouwen met specifieke bouwtechnieken en materiaalgebruik te maken heeft, of met een ander soort ontwerp, maar op dat vlak is het vet al van de soep, tenminste als je degelijk wilt bouwen. Er bestaan veel verschillende aanpakken in verschillende domeinen, van systeembouw tot community-landtrustmodellen, maar wat ontbreekt is een systemische houding. Een holistische kijk die de verbanden legt tussen verschillende maatschappelijke thema’s en waarbij de oplossing van het ene probleem misschien ook de hefboom is om het andere op te lossen. Ik ben van oordeel dat onze gewestplannen minstens gedeeltelijk niet deugen. Deze plannen zijn ontstaan in een tijdperk waarin men dacht aan de auto als primair vervoermiddel. Ik geloof dat de consensus groeit dat dit niet de juiste manier is. Hiervoor hebben we een betaalbare grondpositie nodig, rechtszekerheid en een realistisch eisenpakket.

De grond is schaars, maar deze schaarste is door verschillende overheden zelf gecreëerd. Te veel projecten raken door de vergunningstrajecten maar worden door juridische procedures nooit definitief uitvoerbaar. Soms mag je minder dens bouwen, minder hoog, de woningen moeten groter of er moet meer plaats zijn voor groen. De klinkt allemaal wel mooi, maar het resultaat is een nog grotere schaarste aan grond en dus onbetaalbare grondprijzen en dito eindproducten.

Het gebrek aan rechtszekerheid, of de duidelijkheid wat en hoe je precies waar kunt bouwen en de daarmee gepaard gaande risico’s op procedures die het bouwproces kunnen stilleggen, openen de deur voor speculatie en drijven de prijzen de hoogte in. Het eisenpakket op zijn beurt, met de steeds toenemende regelgeving, jagen de bouwkosten steeds verder naar omhoog en ook hier wordt het risico op extra procedures weer groter. Er is politieke moed nodig om te beslissen bepaalde zaken terug te voeren tot hun essentie, zich de vraag te stellen: ‘wat hebben we echt nodig?’. Alleen zo kunnen we degelijke woningen bouwen.

A+ U hebt het over nieuwbouw, maar wat met de al bestaande gebouwen?

Stefan Paeleman Slechts 3 à 5 procent van het woonpatrimonium is vandaag aangepast aan de energie- en comfortnormen. Een groot deel van het vastgoed kan niet aangepast worden. Wat moet hiermee gebeuren? Moeten we dit allemaal afbreken of energetisch renoveren? Of moeten we eerder nadenken over duurzame energievoorzieningen die dit minder performant patrimonium voeden? Voorts bestaat ook een deel van het patrimonium uit kostbaar erfgoed. Het is niet altijd gemakkelijk dit op een performante manier energetisch te renoveren. Er is een hele grote markt bij de Q2 en Q3 voor degelijke betaalbare koopwoningen, maar juist daar is het zo belangrijk dat deze energetisch goed presteren, anders kun je niet over betaalbaarheid spreken.