Een schot voor de boeg van het Vlaamse woonbeleid

Woon(on)betaalbaarheid: het is wat het is? van Filip Canfyn zet aan de hand van een uitgebreide literatuurstudie, een hoop rekenwerk en enige sociologische beschouwingen over de Vlaamse sociologische ‘grondstroom’ uiteen waarom er in Vlaanderen sprake is van een wooncrisis, of toch een betaalbaarheidscrisis. Die begon op het ogenblik dat het beleid in de jaren 1990 over wonen niet meer dacht in termen van fatsoenlijke huisvesting voor allen maar in termen van ‘vastgoed’ en investeringen. De wooncrisis blijkt nu de kanarie in de koolmijn van een dualisering van de samenleving in have’s en have-not’s. Het boek formuleert probate oplossingen, helaas met de kanttekening dat de kans op uitvoering ervan quasi nihil is.

Het eerste hoofdstuk van het boek, een probleemstelling en literatuurstudie in één, beslaat een kwart ervan. Het zet de feiten op een rij. De prijzen van vastgoed stegen enorm vanaf ca. 2000 door de toenemende biedingskracht van kopers. Dat waren niet langer uitsluitend bouwlustigen, maar ook investeerders. Hun koopkracht bepaalt de marktprijs, niet omgekeerd. Die prijs ging steil omhoog toen de koopkracht steeg door onder meer de lage rente. Die koopkracht steeg echter niet in gelijke mate voor alle bevolkingsgroepen: de lagere inkomensquintielen (Q1 en Q2) bleven achter en kunnen een eigen woning doorgaans vergeten. Ze zijn vaak aangewezen op een gebrekkige privé huurmarkt en een te kleine sociale huurmarkt. Ook de modale inkomensgroep Q3 heeft het lastig. Enkel de hoogste quintielen (Q4 en Q5) worden op hun wenken bediend door ontwikkelaars. Die steeds meer de regels van het spel bepalen.

Belangwekkend is de kleine rekenoefening die Canfyn doet in hoofdstuk 4. Daaruit blijkt o.m. dat een klein appartement (90 m2 netto) een bouw- en grondkost heeft van ca. 200.000 €. Daar komen veel kosten bovenop. Canfyn rekent op 10% erelonen, 2% intercalaire interesten, 3% verkoopkosten en 15 % winst en algemene kosten van de ontwikkelaar. (In Nederland liggen die verhoudingen wel heel anders: erelonen 18 % of bijna het dubbele, intercalaire interesten en verkoopskosten 8 % en algemene kosten en winst 12  %. Ontwerpers zijn er duidelijk beter af dan in België!). Zelf een woning bouwen is dus zeker goedkoper, maar blijkt in de praktijk zelden haalbaar door de druk op de grondprijzen, zelf weer een gevolg van de ontwikkelingslogica. Op dat alles komt dan nog BTW 21% en registratierechten en notariskosten. 200.000 € zwelt zo aan tot 311.500 €, waarvan een vijfde belastingen. De auteur rekent ons voor dat modale kopers (Q3) en zeker bescheiden inkomens (Q1 en Q2) dat niet kunnen behappen.

Canfyn toont vervolgens aan dat de overheid desondanks quasi uitsluitend inzet op eigendomsverwerving om het Vlaamse huisvestingsvraagstuk op te lossen, en wel op zo’n manier dat 3/4 van alle steunmaatregelen belanden bij de hoogste inkomensquintielen. Canfyn verklaart dat vanuit een sociologische analyse: de ‘middenklasse’ die het zelfbeeld van de Vlaming bepaalt heeft een blinde vlek (of zelfs panische angst) voor de problemen aan de onderzijde van de samenleving. Het is één van de minder overtuigende en onderbouwde delen van het boek. Wel overtuigend is dan weer het beeld dat Canfyn schetst van de gevolgen van dit beleid. Het bedreigt onder meer de energetische upgrade van het woonpatrimonium, het bedreigt ook het functioneren van steden als onder meer key workers niet meer kunnen wonen op de plek waar ze essentiële diensten voorzien. De omstandigheden waarin veel mensen vandaag behuisd zijn blijken ook sociaal onaanvaardbaar.

Oplossingen dan? Canfyn rekent eerst de alternatieve financieringswijzen, zoals wooncoöperaties, door. Hij komt tot de ontnuchterende conclusie dat gewoon kopen met een hypothecaire lening nog altijd de goedkoopste formule is. Hier deed hij zijn huiswerk echter slordig. Hij legt bijvoorbeeld wel uit waarom wooncoöperaties moeilijk van de grond komen – het model raakt o.m. moeilijk gefinancierd wegens onbekend en dus onbemind – maar verzuimt aan te geven dat een eigenaar tijdens een referentieperiode geconfronteerd wordt met soms hoge onderhoudskosten. Een  coöperant blijft daarvan gevrijwaard. Hij vermeldt evenmin dat coöperaties een sterk dempend effect hebben op grondspeculatie eens ze een voldoende omvang bereiken.

Het punt dat Canfyn wil maken is echter dat zo’n initiatieven een druppel op een hete plaat zijn zolang de overheid het geweer niet van schouder verandert door het aantal sociale huurwoningen te verdubbelen, de woonbonusregeling per direct stop te zetten en die middelen te investeren in een sterkere huurmarkt en meer kansen voor bescheiden koopwoningen. De overheid zou ook druk moeten uitoefenen op private partijen om grondspeculatie tegen te gaan en meer te bouwen voor bescheiden inkomens, zoals key workers.  Ze zou ook meer moeten investeren in energetische renovatie van woningen van sociaal zwakkere groepen, bijvoorbeeld door die zelf uit te voeren in ruil voor de grond waarop de woning staat. Dat zou op termijn ook een meer robuuste grondpositie, en dus slagkracht van die overheid opleveren. Maar zolang ze over huisvesting blijft denken in termen van vastgoed, in plaats van een fundamentele basisbehoefte en een recht, is volgens Canfyn de kans klein dat er ook maar iets van deze maatregelen terecht komt.

De verdienste van dit boek is niet dat het iets nieuws vertelt. Wie wil kan met enige moeite alle data zelf achterhalen. Wel dat het de oorzaken van de wooncrisis – de mentale shift van huisvesting naar vastgoed en de daaruit volgende vaandelvlucht van de overheid – en de gevolgen – een steeds meer zichtbare dualisering van de samenleving – helder op een rij zet. Dat Het boek soms erg wijdlopig is, al eens in herhaling valt, drammerig wordt of zich bezondigt aan een vorm van amateursociologie, moet je er maar bij nemen. Het debat is geopend, en dat is wat telt.